[Masgroupvn] - Nếu đợt giảm giá của PVL không thể trở thành một cú sốc đúng nghĩa mà bị lợi dụng để gom hàng giá thấp như thủ đoạn "rung cây nhát khỉ", thì thị trường BĐS quận 2 sẽ biến động ra sao khi hầm Thủ Thiêm thông xe - rất gần với thời điểm PVL phải trả nợ?
Điều gì đang xảy ra ở thị trường BĐS TP.HCM?
Với thị trường bất động sản (BĐS), quý IV/2011 hứa hẹn nhiều bất ngờ đầy bĩ cực nhưng cũng có thể không kém thú vị. Ở TP.HCM, tuy chưa hiện hình bóng ma tín dụng đen BĐS như hình ảnh rất sống động đã hiện ra ở Hà Nội trong tháng 10/2011, nhưng tình thế của giới chủ đầu tư căn hộ trung - cao cấp lại càng trở nên tồi tệ hơn với một sự kiện gây chấn động vào những ngày kết thúc tháng 10: Công ty cổ phần địa ốc Dầu khí (PVL) đã quyết định giảm rất mạnh giá bán căn hộ.
35% là tỷ lệ giảm giá của PVL đối với dự án căn hộ trung cấp Petro Vietnam Landmark (dự án PVL). Mặt bằng chung của giá căn hộ tại dự án này được kéo giảm từ 23,8 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2.
Nằm ngay tại Tiểu khu 7 của Khu đô thị mới An Phú - An Khánh (quận 2), dự án PVL đã lại một lần nữa tạo nên điều mà người ta phải dùng cụm từ "siêu giảm giá', "bán tháo" và gọi là "cú sốc" đối với giời đầu tư dự án căn hộ.
Rõ ràng, hoạt động bán tháo của PVL không chỉ là cú sốc đối với các dự án căn hộ trung cấp khác như An Cư, An Thịnh, An Hòa, Bình Minh, An Phú - An Khánh, mà còn có hàm ý hơn cả một cú sốc đối với các dự án "ngoại" như Cantavil và Estella trong cùng khu vực, bởi mức giá bán mới của PVL chỉ bằng phân nửa giá những dự án nước ngoài đó.
Cộng hưởng với việc giảm giá căn hộ, cổ phiếu PVL trên sàn chứng khoán Hà Nội cũng lập tức giảm sàn với gần 2 triệu cổ phiếu dư bán với giá thấp nhất trong phiên giao dịch 31/10/2011.
Cùng với thời điểm PVL tung ra cú sốc siêu giảm giá căn hộ, lại có thông tin về một dự án khác nằm sát khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở khu Nam TP.HCM cũng chuẩn bị giảm giá bán căn hộ trung cấp đến 5 triệu đồng/m2 so với các dự án trong cùng khu vực.
Điều gì đang xảy ra ở thị trường BĐS TP.HCM?
Bình thường và không bình thường
Sẽ là khá bình thường cho hiện tượng trên nếu lý giải vấn đề theo những lý do của PVL: thị trường BĐS quá trầm lắng, đặc biệt là công ty này đã rơi vào tình trạng quá khó khăn về tài chính với số nợ vay 100 tỷ đồng của Ngân hàng Liên Việt sẽ đáo hạn vào ngày 23/11/2011, mà nếu không thanh toán được thì toàn bộ hoạt động kinh doanh của PVL sẽ bị đình đốn. Hiện tượng một vài hoặc một số chủ đầu tư BĐS nào đó rơi vào nguy cơ vỡ nợ tài chính là khó tránh khỏi khi thời điểm cuối năm 2011 đang đến gần, chưa kể việc các ngân hàng thương mại phải kéo giảm dư nợ tín dụng phi sản xuất về mức 16% theo yêu cầu gắt gao của Ngân hàng Nhà nước.
Nhưng không hoàn toàn bình thường khi xét đến lợi thế của PVL. Dự án này đang tọa lạc ngay tại vị trí rất đắc địa ở quận 2, mà quận 2 lại có ý nghĩa lớn lao trong quy hoạch xây dựng chung của TP.HCM trong những năm qua và đến năm 2025.
Hơn nữa, một yếu tố thuận lợi đang đến rất gần với khu vực này khi ngày 20/11/2011 sẽ là thời điểm mà Hầm Thủ Thiêm chính thức được thông xe, mang lại hy vọng tăng giá cho BĐS ở khu Đông TP.HCM.
Cũng có một chi tiết không mấy bình thường là trong văn bản gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, đồng thời được công khai trên trang web của PVL, công ty này đã quá "thật thà" khi trần tình hết nỗi khổ từ nợ vay ngân hàng mà do đó phải quyết định giảm giá bán căn hộ.
Câu hỏi cần đặt ra là với cách làm như thế, liệu PVL có tiêu thụ được 85 căn hộ nhanh chóng, khi doanh nghiệp này đã "vô tình" vạch áo cho người khác xem lưng và do vậy càng làm cho người mua nắm được yếu điểm của mình mà ép giá, hoặc chờ giá giảm hơn nữa rồi mới mua, hoặc nghi ngờ vào chất lượng những căn hộ ế ẩm của PVL?
Sự việc càng trở nên khó hiểu khi lật lại hồ sơ dĩ vãng của PVL. Vào tháng 4/2011, PVL đã trở thành doanh nghiệp BĐS đầu tiên trên địa bàn TP.HCM triển khai giảm giá căn hộ trung cấp, với mức giảm lên đến 30%, đưa giá căn hộ về mức 19,9 triệu đồng/m2. Động tác này càng như đổ thêm dầu vào lửa trong bối cảnh lạm phát và lãi suất cho vay tăng vọt, hầu hết các chủ đầu tư căn hộ trung - cao cấp ở TP.HCM như ngồi trên lửa khi không thể tiêu thụ được sản phẩm nhằm thanh toán phần nào cho ngân hàng vào thời điểm cưối quý II/2011.
Cũng sau động tác giảm giá của PVL vào tháng 4/2011, đã không ít dư luận trong giới BĐS hoang mang về việc liệu có một đợt sóng giảm giá trên diện rộng. Khi đó, nhiều người mua để ở cũng hy vọng sẽ có một biến chuyển nào đó khiến cho chủ đầu tư căn hộ phải bán tháo hàng. Tuy nhiên, từ đó đến nay, điều ngạc nhiên là đã không hề có một chủ đầu tư nào chịu giảm giá bán căn hộ, dù tình hình tiêu thụ vẫn gần như bằng không. Thậm chí một số chủ đầu tư còn có biểu hiện găm hàng.
Khoảng thời gian tháng 4-5/2011 cũng chứng kiến hiện tượng dự án Rừng Cọ Ecopark ở Hà Nội đã giảm giá đến 12%, làm rúng động giới chủ đầu tư căn hộ phía Bắc và cũng tạo dư luận về sóng giảm giá căn hộ có thể hình thành. Tuy vậy cũng như tại TP.HCM, không một chủ đầu tư căn hộ nào tại Hà Nội chịu nhún nhường người mua.
Còn với đợt giảm giá của PVL vào tháng 10/2011, lại đang xuất hiện dư luận về hiệu ứng domino có thể lan tới các chủ đầu tư khác. Nếu hiệu ứng này xảy ra, dù chỉ trong phân khúc căn hộ trung cấp, khả năng tác động của nó đối với phân khúc căn hộ cao cấp là lớn. Trong tâm lý người mua, giờ đây họ chỉ thu xếp khoản tiền cá nhân theo tiêu chí của mức giá căn hộ PVL chứ không phải của dự án căn hộ nào khác ở khu Đông và khu Nam.
Cũng nếu hiệu ứng domino trên biến thành dây chuyền, thị trường BĐS TP.HCM có thể sẽ bị phá vỡ thế cân bằng, đường biểu diễn chỉ số BĐS của phân khúc đất nền thậm chí còn trượt xuống sau khi đã kéo ngang từ hơn một năm nay. Khi đó, thảm họa sẽ hiển hiện, hiện tượng đổ vỡ tín dụng đen BĐS rất có thể xảy ra, nhưng nhắm vào đối tượng chủ yếu là khối doanh nghiệp BĐS và ngân hàng hơn là các cá nhân.
Quận 2: thảm họa hay biến động nào khác?
Thế nhưng theo nguồn tin từ một văn phòng môi giới chuyên bán dự án VPL, sẽ hầu như không có hy vọng cho người mua lẻ tiếp cận được mức giá 15,5 hay 16 triệu đồng/m2 trong kế hoạch đại hạ giá của PVL. Thay vào đó, toàn bộ 85 căn hộ trung cấp của PVL nhiều khả năng được chuyển nhượng cho một chủ đầu tư nào đó có khả năng mua trọn gói và thanh toán 100%. Sau đó, chủ đầu tư mới sẽ phân phối lại cho khách mua lẻ với mức giá ít nhất là 17-18 triệu đồng/m2.
Phương thức bán hàng có thể diễn ra của PVL đã dẫn dắt vấn đề sang một khía cạnh khác: thay cho việc tung hàng bán lẻ ồ ạt và được xác nghiệm về lượng giao dịch giá thấp, dự án PVL có thể sẽ không có giao dịch lẻ nào, mà như thế thì cũng không thể kích cầu đại chúng mua giá thấp, không tạo ra tâm lý đại chúng về mặt bằng giá thấp có giao dịch. Hệ quả của sự dẫn dắt này là việc PVL giảm mạnh giá bán căn hộ có thể sẽ không tác động đến thị trường chung như hiệu ứng một cú sốc.
Cũng như Hà Nội, đang có dấu hiệu các ngân hàng ở TP.HCM cho giãn nợ đối với một số chủ đầu tư doanh nghiệp BĐS. Do vậy, có thể thấy trước là tình hình cuối năm 2011 không quá khó khăn, chưa có cơ sở rõ ràng để doanh nghiệp BĐS phải bán tháo hàng để trả nợ hoặc chịu cảnh phá sản. PVL có lẽ chỉ là một trong số ít doanh nghiệp không chịu được "nhiệt".
Trong khi đó ở một cách nhìn khác, lại có một suy luận trái chiều về hiện tượng PVL: có một cái gì đấy không bình thường trong chuyện giảm giá. Có thật PVL sẽ lỗ đến 70 tỷ đồng như công bố, khi với mức giá 19,9 triệu đồng/m2 vào tháng 4/2011, công ty này vẫn cho là còn có lời? Chẳng lẽ Tập đoàn Dầu khí Việt Nam, quá mạnh về vốn, lại để cho PVL "chết"?
Ba tuần liên tục gần đây, chỉ số giá căn hộ ở quận 2 đều tăng nhẹ. Nếu đợt giảm giá của PVL không thể trở thành một cú sốc đúng nghĩa, làm cho các doanh nghiệp khác phải hạ giá mà sẽ bị ai đó lợi dụng sự việc này để gom hàng giá thấp như một thủ đoạn "rung cây nhát khỉ" , thì thị trường BĐS quận 2 sẽ biến động ra sao vào thời điểm hầm Thủ Thiêm thông xe - rất gần với thời điểm mà PVL phải thanh toán nợ cho ngân hàng?
Tác giả: Trường Sơn
Với thị trường bất động sản (BĐS), quý IV/2011 hứa hẹn nhiều bất ngờ đầy bĩ cực nhưng cũng có thể không kém thú vị. Ở TP.HCM, tuy chưa hiện hình bóng ma tín dụng đen BĐS như hình ảnh rất sống động đã hiện ra ở Hà Nội trong tháng 10/2011, nhưng tình thế của giới chủ đầu tư căn hộ trung - cao cấp lại càng trở nên tồi tệ hơn với một sự kiện gây chấn động vào những ngày kết thúc tháng 10: Công ty cổ phần địa ốc Dầu khí (PVL) đã quyết định giảm rất mạnh giá bán căn hộ.
35% là tỷ lệ giảm giá của PVL đối với dự án căn hộ trung cấp Petro Vietnam Landmark (dự án PVL). Mặt bằng chung của giá căn hộ tại dự án này được kéo giảm từ 23,8 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2.
Nằm ngay tại Tiểu khu 7 của Khu đô thị mới An Phú - An Khánh (quận 2), dự án PVL đã lại một lần nữa tạo nên điều mà người ta phải dùng cụm từ "siêu giảm giá', "bán tháo" và gọi là "cú sốc" đối với giời đầu tư dự án căn hộ.
Rõ ràng, hoạt động bán tháo của PVL không chỉ là cú sốc đối với các dự án căn hộ trung cấp khác như An Cư, An Thịnh, An Hòa, Bình Minh, An Phú - An Khánh, mà còn có hàm ý hơn cả một cú sốc đối với các dự án "ngoại" như Cantavil và Estella trong cùng khu vực, bởi mức giá bán mới của PVL chỉ bằng phân nửa giá những dự án nước ngoài đó.
 |
| Giá mặt bằng căn hộ trung cấp Petro Vietnam Landmark (dự án PVL) được kéo giảm từ 23,8 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2. |
Cộng hưởng với việc giảm giá căn hộ, cổ phiếu PVL trên sàn chứng khoán Hà Nội cũng lập tức giảm sàn với gần 2 triệu cổ phiếu dư bán với giá thấp nhất trong phiên giao dịch 31/10/2011.
Cùng với thời điểm PVL tung ra cú sốc siêu giảm giá căn hộ, lại có thông tin về một dự án khác nằm sát khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở khu Nam TP.HCM cũng chuẩn bị giảm giá bán căn hộ trung cấp đến 5 triệu đồng/m2 so với các dự án trong cùng khu vực.
Điều gì đang xảy ra ở thị trường BĐS TP.HCM?
Bình thường và không bình thường
Sẽ là khá bình thường cho hiện tượng trên nếu lý giải vấn đề theo những lý do của PVL: thị trường BĐS quá trầm lắng, đặc biệt là công ty này đã rơi vào tình trạng quá khó khăn về tài chính với số nợ vay 100 tỷ đồng của Ngân hàng Liên Việt sẽ đáo hạn vào ngày 23/11/2011, mà nếu không thanh toán được thì toàn bộ hoạt động kinh doanh của PVL sẽ bị đình đốn. Hiện tượng một vài hoặc một số chủ đầu tư BĐS nào đó rơi vào nguy cơ vỡ nợ tài chính là khó tránh khỏi khi thời điểm cuối năm 2011 đang đến gần, chưa kể việc các ngân hàng thương mại phải kéo giảm dư nợ tín dụng phi sản xuất về mức 16% theo yêu cầu gắt gao của Ngân hàng Nhà nước.
Nhưng không hoàn toàn bình thường khi xét đến lợi thế của PVL. Dự án này đang tọa lạc ngay tại vị trí rất đắc địa ở quận 2, mà quận 2 lại có ý nghĩa lớn lao trong quy hoạch xây dựng chung của TP.HCM trong những năm qua và đến năm 2025.
Hơn nữa, một yếu tố thuận lợi đang đến rất gần với khu vực này khi ngày 20/11/2011 sẽ là thời điểm mà Hầm Thủ Thiêm chính thức được thông xe, mang lại hy vọng tăng giá cho BĐS ở khu Đông TP.HCM.
Cũng có một chi tiết không mấy bình thường là trong văn bản gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, đồng thời được công khai trên trang web của PVL, công ty này đã quá "thật thà" khi trần tình hết nỗi khổ từ nợ vay ngân hàng mà do đó phải quyết định giảm giá bán căn hộ.
Câu hỏi cần đặt ra là với cách làm như thế, liệu PVL có tiêu thụ được 85 căn hộ nhanh chóng, khi doanh nghiệp này đã "vô tình" vạch áo cho người khác xem lưng và do vậy càng làm cho người mua nắm được yếu điểm của mình mà ép giá, hoặc chờ giá giảm hơn nữa rồi mới mua, hoặc nghi ngờ vào chất lượng những căn hộ ế ẩm của PVL?
Sự việc càng trở nên khó hiểu khi lật lại hồ sơ dĩ vãng của PVL. Vào tháng 4/2011, PVL đã trở thành doanh nghiệp BĐS đầu tiên trên địa bàn TP.HCM triển khai giảm giá căn hộ trung cấp, với mức giảm lên đến 30%, đưa giá căn hộ về mức 19,9 triệu đồng/m2. Động tác này càng như đổ thêm dầu vào lửa trong bối cảnh lạm phát và lãi suất cho vay tăng vọt, hầu hết các chủ đầu tư căn hộ trung - cao cấp ở TP.HCM như ngồi trên lửa khi không thể tiêu thụ được sản phẩm nhằm thanh toán phần nào cho ngân hàng vào thời điểm cưối quý II/2011.
Cũng sau động tác giảm giá của PVL vào tháng 4/2011, đã không ít dư luận trong giới BĐS hoang mang về việc liệu có một đợt sóng giảm giá trên diện rộng. Khi đó, nhiều người mua để ở cũng hy vọng sẽ có một biến chuyển nào đó khiến cho chủ đầu tư căn hộ phải bán tháo hàng. Tuy nhiên, từ đó đến nay, điều ngạc nhiên là đã không hề có một chủ đầu tư nào chịu giảm giá bán căn hộ, dù tình hình tiêu thụ vẫn gần như bằng không. Thậm chí một số chủ đầu tư còn có biểu hiện găm hàng.
Khoảng thời gian tháng 4-5/2011 cũng chứng kiến hiện tượng dự án Rừng Cọ Ecopark ở Hà Nội đã giảm giá đến 12%, làm rúng động giới chủ đầu tư căn hộ phía Bắc và cũng tạo dư luận về sóng giảm giá căn hộ có thể hình thành. Tuy vậy cũng như tại TP.HCM, không một chủ đầu tư căn hộ nào tại Hà Nội chịu nhún nhường người mua.
Còn với đợt giảm giá của PVL vào tháng 10/2011, lại đang xuất hiện dư luận về hiệu ứng domino có thể lan tới các chủ đầu tư khác. Nếu hiệu ứng này xảy ra, dù chỉ trong phân khúc căn hộ trung cấp, khả năng tác động của nó đối với phân khúc căn hộ cao cấp là lớn. Trong tâm lý người mua, giờ đây họ chỉ thu xếp khoản tiền cá nhân theo tiêu chí của mức giá căn hộ PVL chứ không phải của dự án căn hộ nào khác ở khu Đông và khu Nam.
Cũng nếu hiệu ứng domino trên biến thành dây chuyền, thị trường BĐS TP.HCM có thể sẽ bị phá vỡ thế cân bằng, đường biểu diễn chỉ số BĐS của phân khúc đất nền thậm chí còn trượt xuống sau khi đã kéo ngang từ hơn một năm nay. Khi đó, thảm họa sẽ hiển hiện, hiện tượng đổ vỡ tín dụng đen BĐS rất có thể xảy ra, nhưng nhắm vào đối tượng chủ yếu là khối doanh nghiệp BĐS và ngân hàng hơn là các cá nhân.
Quận 2: thảm họa hay biến động nào khác?
Thế nhưng theo nguồn tin từ một văn phòng môi giới chuyên bán dự án VPL, sẽ hầu như không có hy vọng cho người mua lẻ tiếp cận được mức giá 15,5 hay 16 triệu đồng/m2 trong kế hoạch đại hạ giá của PVL. Thay vào đó, toàn bộ 85 căn hộ trung cấp của PVL nhiều khả năng được chuyển nhượng cho một chủ đầu tư nào đó có khả năng mua trọn gói và thanh toán 100%. Sau đó, chủ đầu tư mới sẽ phân phối lại cho khách mua lẻ với mức giá ít nhất là 17-18 triệu đồng/m2.
Phương thức bán hàng có thể diễn ra của PVL đã dẫn dắt vấn đề sang một khía cạnh khác: thay cho việc tung hàng bán lẻ ồ ạt và được xác nghiệm về lượng giao dịch giá thấp, dự án PVL có thể sẽ không có giao dịch lẻ nào, mà như thế thì cũng không thể kích cầu đại chúng mua giá thấp, không tạo ra tâm lý đại chúng về mặt bằng giá thấp có giao dịch. Hệ quả của sự dẫn dắt này là việc PVL giảm mạnh giá bán căn hộ có thể sẽ không tác động đến thị trường chung như hiệu ứng một cú sốc.
Cũng như Hà Nội, đang có dấu hiệu các ngân hàng ở TP.HCM cho giãn nợ đối với một số chủ đầu tư doanh nghiệp BĐS. Do vậy, có thể thấy trước là tình hình cuối năm 2011 không quá khó khăn, chưa có cơ sở rõ ràng để doanh nghiệp BĐS phải bán tháo hàng để trả nợ hoặc chịu cảnh phá sản. PVL có lẽ chỉ là một trong số ít doanh nghiệp không chịu được "nhiệt".
Trong khi đó ở một cách nhìn khác, lại có một suy luận trái chiều về hiện tượng PVL: có một cái gì đấy không bình thường trong chuyện giảm giá. Có thật PVL sẽ lỗ đến 70 tỷ đồng như công bố, khi với mức giá 19,9 triệu đồng/m2 vào tháng 4/2011, công ty này vẫn cho là còn có lời? Chẳng lẽ Tập đoàn Dầu khí Việt Nam, quá mạnh về vốn, lại để cho PVL "chết"?
Ba tuần liên tục gần đây, chỉ số giá căn hộ ở quận 2 đều tăng nhẹ. Nếu đợt giảm giá của PVL không thể trở thành một cú sốc đúng nghĩa, làm cho các doanh nghiệp khác phải hạ giá mà sẽ bị ai đó lợi dụng sự việc này để gom hàng giá thấp như một thủ đoạn "rung cây nhát khỉ" , thì thị trường BĐS quận 2 sẽ biến động ra sao vào thời điểm hầm Thủ Thiêm thông xe - rất gần với thời điểm mà PVL phải thanh toán nợ cho ngân hàng?
Tác giả: Trường Sơn
0 comments:
Đăng nhận xét